Как осуществить продажу квартиры без риэлтора? пошаговая инструкция

Поиск клиентов и презентация

Поиск клиента чаще всего осуществляется через рекламу на тематических сайтах продаж. Одновременно объявление может размещаться на нескольких ресурсах. В качестве дополнения можно расклеить бумажные версии предложения или дать рекламу в газеты и журналы.

В объявлении указываются информация о квартире и грамотно сделанные фотографии: качественные, без лишних (личных) вещей, максимально охватывающие пространство. Сведения о продаваемом объекте подаются так, чтобы у клиента не возникало дополнительных вопросов.

При демонстрации недвижимости рекомендуется узнавать цели приобретения и в зависимости от них акцентировать внимание на нужных нюансах, укрепляя желание купить. Например, тем, кто планирует сдавать квартиру, интересен неплохой ремонт, наличие мебели и техники, что предполагает их минимальные вложения

При приобретении для постоянного проживания продавцу стоит упомянуть о развитой инфраструктуре, возможности зонирования помещения.

Пятый этап: товар лицом!

Следующим шагом в переговорах с потенциальным покупателем станет показ недвижимости. Такая схема поможет вам не только реализовать апартаменты целиком, но и предоставит советы, как продать долю в квартире. Итак, чего придерживаться при просмотре недвижимости покупателем? Прежде всего, не пугайтесь, если к вам в первое время будут обращаться агенты-риелторы. Ведь они могут продать вашу квартиру гораздо быстрее. Будьте с ними так же приветливы, как с обычными покупателями. Кроме того, приготовьтесь, что вам необходимо будет часто и порой долго показывать вашу недвижимость. Выбирайте, что для вас важнее: успешная и быстрая продажа квартиры или развлечения и работа на дачном участке, например. Позаботьтесь о том, чтобы ваши домочадцы, питомцы, дети или же квартиранты не мешали осмотру помещений. Помните, что грамотные переговоры и уместные торги — залог быстрой продажи ваших апартаментов. Помните, что ваши доводы должны быть уместны и аргументированы. Кроме того, нелишним будет последить за речью. Не следует говорить без умолку, не надоедайте своим красноречием покупателю. Помните, что ему так же тяжело, как и вам.

Алгоритм продажи квартиры

Вначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.

Выставьте адекватную цену, проанализировав максимально подобные варианты и время их экспозиции на рынке недвижимости.

Разместите объявления в сми и интернете. Приготовьтесь к многочисленным звонкам риэлторов с предложением об услуги продажи и ее условиями.

В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:

1. Входит ли площадь балконов и лоджий в указанную в объявлении. Посмотрите в технических документах заранее. ( Напомню: до 01.05.2005 г  в общую площадь квартиры входила площадь балконов и лоджий с поправочными коэффициентами)
2. Сколько собственников у квартиры и есть ли среди них несовершеннолетние или недееспособные
3. Готовы ли Вы продавать по ипотеке или за Материнский капитал
4. Не нужно ли занижать стоимость в договоре для избежания оплаты налогов
5. Можно ли завысить стоимость в договоре. Занижение цены в договоре и завышение цены
6. Кто будет оплачивать услуги нотариуса, если сделка подлежит обязательному удостоверению у него ( изменения в законе от 01.05.2019 года об отмене нотариальных сделок)
7. Как быстро Вы фактически сможете передать квартиру Покупателю после сделки
8. Просьбы сбросить копии документов на электронную почту или мессенджеры. Рекомендую эту информацию давать избирательно!!! А может и не давать вовсе.

Подготовьте квартиру для просмотра

Перед приходом потенциальных покупателей спрячьте личные вещи и фотографии, стоит убрать  иконы или укрыть их. То есть максимально обезличьте жилище, продемонстрируйте, что Вы почти здесь не живете.

Обязательно наведите порядок. Когда в окна светит солнце сильно бросаются в глаза немытые стекла.

Если в квартире есть ветхая мебель, которую Вы не планируете забирать и  ее потребуют вынести  Покупатели — освободите от нее квартиру, зрительно добавится площади.

• Запах свежей выпечки или кофе возбуждает желание жить именно в этой квартире. Почему бы это не использовать при продаже.

Оформление сделки купли-продажи

Продать квартиру без посредников, какие документы приготовить?

Договоритесь с Покупателем об условиях продажи. Составьте Предварительный договор купли-продажи. Как правильно составить > > >

Определите требуется ли обязательное удостоверение Вашей сделки у нотариуса > > >

Договоритесь как будут распределяться затраты на его услуги > > >

Примите задаток в счет обеспечения выполнения условий договора. Стоит почитать: Задаток или аванс

Напишите расписку о получении денег. Стоит почитать: Правильная расписка от Продавца

Подготовьте пакет документов для Росреестра > > >

Составьте Договор купли-продажи и Акт приема-передачи > > >

•  Передайте в  Росреестр заявление о переводе права собственности на Покупателя > > >
• Получите из Росреестра погашенные документы, сохраните в личном архиве.

Алгоритм продажи квартиры по ипотеке

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капитала

Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >

Залог(обременение) в пользу Продавца

Нередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно.
Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Обременение в пользу продавца регистрируется на основании заявлений ВСЕХ участников сделки.

ВНИМАНИЕ! Если в залог уходит не весь объект недвижимости, а только доля в праве собственности на него — это нотариальная сделка. Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее

Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.

Всегда рада разъяснить. Автор

Алгоритм продажи квартиры в 2021 году

”Веселая дискотека”

И в чем супер преимущество, супер выгода такой ситуации для продавца квартиры? Вот эти люди из дома, из подъезда, из района — им не нужно ничего рекламировать. Они знают все супер классные особенности этого места. Они знают почему здесь надо жить.

А самое главное, что когда свои тащат сюда своих, то это еще одна дополнительная ценность. Здесь живет какая-то семья и они родственников сюда тоже хотят. То есть звонят своим родственникам и говорят: “Ну-ка, приезжайте сюда к нам, здесь же мы!”.

Даже если район этот не очень, даже если квартира с нюансами: ”Зачем вам покупать другую квартиру с нюансами, если здесь же мы?”. То есть дополнительная ценность создается.

И, таким образом, разброс цен на квартиры, который на рынке существует — синусоида предложения, скажем так, — она имеет какое-то среднее значение. Если это чужие, абсолютно незнакомые “холодные” покупатели через интернет-сайты приходят — одно среднее значение.

Если же это какие-то родственники или друзья тащат сюда своих родственников или друзей в этот район, то в среднем цена предложения повышается. Люди больше готовы платить, потому что здесь дополнительная уникальная вот такая вот особенность, что здесь живут их близкие люди с которыми им будет приятнее жить по соседству.

И вот, получается, все начинают названивать своим друзьям и родственникам, и все их сюда зовут: “Приезжайте, приезжайте, приезжайте, поселяйтесь в этой квартире!”. Многие из них, конечно, пока еще не готовы, пока еще не созрели и они пока еще не едут сюда, не покупают сразу эту квартиру.

Но, вот эти друзья и родственники прожужжали им всю голову про то, что здесь продается квартира. И они ходят, у них голова набита этой информацией, что там квартира, там классная квартира и там классный район.

У них есть свой круг знакомств — люди с которыми они общаются, то есть это люди в других районах уже живут, в области, в другом городе и так далее. И как только где-то звучит информация, что кто-то присматривает хорошую квартиру и не знает где купить, вот такие разговоры идут.

Эти люди в своем этом кругу знакомых моментально вспоминают и говорят: “Нам же только что прожжужали всю голову, что вот классная квартира и все супер. У меня родственники знают все, отличная квартира. Там живут мои друзья, поэтому все здорово!”.

И происходит вот такая “система одуванчика”, это похоже на одуванчики. Все вот эти люди, которых тащат сюда друзья и родственники, им все мозги забили этой квартирой. Они еще своему окружению рассказывают о том, что там такое есть. И вот эти одуванчики растут-растут из всего района во все стороны.

В чем особенность вот этого всего происходящего? Все эти люди и все их окружающие люди в 99% случаев не ходили пока еще ни на какие сайты. Они не оформились в уже готового покупателя квартиры, который держит в руках деньги и мониторит по району какие-то варианты.

Да, даже если мониторили, то они не знали, куда им переезжать. А тут им все расхваливают уже друзья, через знакомых — там отличная квартира. То есть, это гораздо теплее информация, гораздо легче на такое решиться. Да, там друзья все расскажут и покажут от чистого сердца.

Собирается огромная база покупателей, которые не ходили еще ни на какие сайты. Они только были в стадии созревания, в стадии готовности. Они были на стадии бытовых разговоров о переезде. А тут они узнают, что есть уже готовая возможность. И все, они обращаются: “Что, как, чего?”.

Им объясняют — вот тут документы давайте проверим, вот это давайте сделаем. То ли через агентство недвижимости, то ли просто к юристам обращаются, у всех своего рода ситуация. И начинается процесс, причем процесс активный. Вот эту схему мы называем “веселая дискотека”.

Человек, который играет в затяжное снижение, он за 2-3 года нащупает свою верхнюю точку и продаст по своей цене. По второму сценарию за пару месяцев. По крайней мере мы видели статистику, что по такой схеме даже дорогие квартиры в 70% случаев уходят за 2 месяца. В пределах 2-х месяцев.

Бывают квартиры по 20 миллионов, которые за 2 недели уходят. А одна из квартир совсем недавно вот по этому сценарию ушла просто в первые дни, с первого показа. И осталась куча рекламной продукции на нее, которую попросту теперь некуда девать и люди думают, что с ней делать.

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Жми! И она откроется во всплывающем окне!»>

ИНСТРУКЦИИрекомендуется«Карте ИНСТРУКЦИИ»

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки.

Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное. ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации

Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п.

Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его Откроется в новой вкладке.»>риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально.

И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел Откроется во всплывающем окне.»> «Глоссарий Риэлтора»);
4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

Мнение эксперта
Куртов Михаил Сергеевич
Юрист-практик с 15-летним стажем. Специализируется на гражданском и семейном праве. Автор десятков статей на юридическую тематику.

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры.

Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам.

Такие места, где может потребоваться Откроется в новой вкладке.»>дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой Откроется в новой вкладке.»>права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, Вы говорите, что хотите продать или купить квартиру? И не знаете с чего начать?Услуги риэлтора часто включаются в стоимость квартиры и это отталкивает покупателей. Даем пошаговую инструкцию, как продать квартиру без риэлтора на вторичном рынке и рассказываем, что делать с недвижимостью в строящихся домах.

Оценка стоимости квартиры

Неопытному продавцу, чтобы определить стоимость имущества, нужно будет выбрать два варианта, чтобы не продешевить с ценой или, наоборот, слишком ее не завысить.

Первым способом оценки квартиры является обращение за помощью к оценщикам, которые за определенную сумму своих услуг определят точную стоимость недвижимости.

Второй вариант оценки заключается в самостоятельном анализе, основываясь на информацию о рыночной стоимости похожих объектов. Что это значит? Продавцу необходимо осуществить мониторинг цен на квартиры, которые попадают под аналогичное описание его собственной. Источниками информации будут крупные сайты города и объявления в местной газете

Нужно выбирать только средние цены, не беря во внимание самые дорогие или самые дешевые варианты

Располагая собственными среднестатистическими данными из источников, к выявленной стоимости необходимо добавить 20% и предлагать такую цену потенциальным покупателям. Если спрос на квартиру будет активный в течение недели, то стоимость можно повышать еще на 5-10%. В противном случае, если ответная реакция будет отсутствовать, то цену нужно понижать на те же 5-10%.

Условия оценки недвижимости:

количество комнат (чем больше комнат, тем выше стоимость квартиры)

Внимание! Нужно учитывать взаимосвязь цены и квадратного метра, ведь чем больше площадь жилья, тем ниже цена за один квадратный метр. Это связано с тем, что однокомнатные квартиры считаются самыми популярными в настоящее время, поэтому представляют собой самую дорогую недвижимость с высокой ценой за один квадратный метр.)

• площадь;
• метраж кухни (если меньше 10 квадратных метров, то стоимость снижается)
• планировка;
• этаж (преимущество принадлежит средним этажам);
• наличие прилегающей территории;
• тип сооружения и год строительства дома;
• наличие лифта;
• ремонт жилья;
• тип отопления, наличие горячей воды;
• наличие инфраструктуры (магазин, детский садик, школа, вокзал и др.);
• местность.

После рассмотрения всех важных пунктов относительно оценки недвижимости, продавец взвесит все преимущества и недостатки и сформирует конечную стоимость, чтобы быстро продать квартиру.

Необходимый пакет документов для продажи квартиры

Важным этапом подготовки считается формирование пакета документов, который как раз будет регулировать юридическую сторону вопроса, связанного с продажей недвижимости.

В 2018 году требуется следующий перечень документов:

1. Документ удостоверения личности (паспорт, удостоверение личности офицера, свидетельство о рождении, военный билет);

Важно! Если собственником недвижимости является несовершеннолетний в возрасте 14 – 18 лет, то он должен предоставить два документа – паспорт и свидетельство о рождении.

1. Свидетельство о государственной регистрации имущества и другие правоустанавливающие документы на владение недвижимостью.
2. Нотариально заверенное согласие супруга/супруги (в случае покупки/получения имущества в браке).
3. Кадастровый и/или технический паспорт (берется в БТИ).
4. Нотариально заверенное согласие от органов опеки, если собственником является ребенок.
5. Справка из домовой книги и документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным услугам (эти справки берутся уже после оформления договора купли-продажи, так как действительны один месяц).
6. Доверенность (в случае совершения сделки через представителя продавца).
7. Договор купли-продажи.

Рассчитывая только на собственные силы, не привлекая услуг посторонних организаций, продавец должен подготовить пакет документов заранее, так как сроки получения некоторых справок «на руки» варьируются от одной до трех недель.

Наличие всех документов ускорит процесс оформления контракта и продемонстрирует покупателю компетентность противоположной стороны в вопросе – как правильно продать квартиру самостоятельно.

Как продать квартиру быстро и дорого?

Как вот это все происходит? Это происходит посредством обширной активной локальной рекламы. Проще конечно это сделать агентству по недвижимости. Но мы в начале статьи сказали, что лишь некоторые агенты по продаже недвижимости знают про существование вот такой схемы.

Большинство никогда такого не видели в глаза и есть только отдельные хорошие компании, которые вот так делают. Частные маклеры, которые в одиночку на себя работают и говорят: “Мы вам за 100 или за 150 тысяч все сделаем!”, — они не могут такого.

Почему? Потому что нужно и пройти полностью поговорить с соседями. И разложить по всему району кучу рекламной продукции, которая тоже не должна быть просто бумажками “куплю квартиру”. Если это просто вырезанный кусок листа А4, то вам всем это примелькалось. Вы все это настолько уже игнорируете, что люди не прореагируют.

Нет. Подготавливается квартира, делаются профессиональные фотографии, изготавливается супер красивая полиграфическая рекламная продукция. Всякие открытки, карточки, расклейка по району, где указан план помещения.

Очень четенько, очень понятно и красиво. Красивые фотографии специальным широким объективом делаются. Все с телефонами. И прелесть для продавца заключается в том, что правильное агентство делает всю эту обширную рекламу без указания цены.

Это приводит к тому, что вот этим всем людям не говорят: “Вот вам цена 10 миллионов и давайте разговаривать разговоры!”. А человек говорит: “Ну, давайте 9!”. И думает: “На 9.400 может быть сойдемся, я тогда куплю.”

Нет, не так. Людям просто рекламируют и показывают квартиру — вот какая она хорошая и какая классная. Допустим, на ЦИАНе стоит какая-то цена. Возможно ее завысили даже, там по согласованности делается, если человек продает квартиру через агентство. Сейчас еще обсудим насколько это самому возможно все сделать. То есть, допустим, там цена вообще 12 миллионов стоит.

Люди говорят: “Мы видели на ЦИАНе, это очень дорого. 12 миллионов мы никогда не заплатим!”. Ничего страшного. Предложите: “Сколько вы готовы заплатить?”. И иногда, если цена была указана, допустим, 10 миллионов, люди с удовольствием заплатят 11 миллионов, потому что им предлагали без цены.

Получается нечто вроде аукциона, только не одновременный торг, когда людей собрали в одном помещении и они торгуются, кто больше даст. А так, просто, люди вносят свои предложения, вносят, вносят, вносят. Насколько им запала в душу эта квартира.

Для продавца это выгодно потому что это “теплые” контакты, у которых есть дополнительное преимущество. Здесь живут их друзья-родственники. И еще они не от конкретной цены торгуются вниз. Они вносят свои предложения насколько предполагают сколько эта квартира должна стоить.

И в среднем повышается среднее значение цены. Продавец получает очень много покупателей в очень сжатые сроки. И наша синусоида цен становится очень узкой и очень быстрой.

Продавец получает в короткий срок (пару месяцев) очень много покупателей за счет того, что поднято среднее значение цены. Туда агентство недвижимости, которое все это сделало, свою комиссию заложит. А человек берет самую верхнюю цену и, если его устраивает сколько он в итоге на руки получает, то соглашается на это.

Если же не устраивает, он может просто прекратить эту “веселую дискотеку” и дальше может самостоятельно поставить одно унылое объявление на ЦИАНе и стоять там 3 года.

Шаг №4. Размещаем объявление о продаже жилья

Квартира готова к просмотру, теперь нужно сообщить о ее продаже потенциальным покупателям. Для этого составьте объявление, где обязательно укажите параметры квартиры: этаж, количество комнат, квадратуру, тип санузла и другие характеристики. Но не дублируйте в тексте общую информацию, которая заполняется при подаче объявления.

Расскажите в объявлении об изменениях, которые были сделаны для улучшения комфорта. К примеру, вы установили теплые полы или поменяли все трубы и сантехнику. Упомяните и о незначительных недостатках, например, об отсутствии счетчиков на воду. В цене вы не потеряете, но ваше объявление вызовет больше доверия.

Чтобы ваше объявление было удобно читать, а информация легко воспринималась, разделите текст на абзацы. Не используйте общие фразы, к примеру, «квартира уютная и светлая». Лучше напишите, что окна выходят на солнечную сторону. Подавайте информацию четко и по делу: текст объявления должен уместиться примерно в десять-пятнадцать строк.

Обязательно сделайте фотографии, иллюстрирующие привлекательность вашего объекта недвижимости. Сфотографируйте двор, парковку, дом, квартиру. Постарайтесь запечатлеть с выгодного ракурса все помещения в квартире: комнаты, кухню, ванную, туалет, коридор, если есть балкон или лоджию. Покупатель должен четко представлять квартиру и место, где он, возможно, поселится.

Где разместить объявление

Чтобы объявление сработало, разместите его сразу на нескольких площадках. Сегодня самый широкий охват имеют сайты объявлений о продаже недвижимости. Обычно за публикацию объявления платить не нужно. Но существует платная услуга для поднятия объявления выше в списке других предложений.

Опубликуете свое предложение о продаже жилья в соцсетях. В каждой социальной сети есть городские или региональные сообщества. На страницах объявлений этих сообществ любой участник может выложить свой пост или сообщение о продаже недвижимости. Попросите друзей сделать репост вашего объявления.

По-прежнему работают печатные объявления, расклеенные на столбах и досках у подъездов. Ваше предложение может заинтересовать жителей окрестных домов. Кто-то хочет купить квартиру побольше, кто-то мечтает переселить к себе поближе родителей или любимую бабушку.

Не так давно риэлторы стали использовать рекламные баннеры. Закрепите на балконе или окне баннер с сообщением о продаже жилья и номером телефона. Вам придется потратиться: изготовление баннера в рекламном агентстве обойдется от 600 рублей, в зависимости от размера полотна.

Не сбрасывайте со счетов «сарафанное радио». Неформальный способ передачи информации до сих пор дает свои результаты. Расскажите о том, что вы продаете квартиру, своим соседям, друзьям, коллегам по работе. Может, они или их друзья и знакомые ищут именно такие апартаменты, как у вас.